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　　隨著國內消費升級以及電商崛起帶來的大量倉儲需求，物流地產市場漸漸熱了起來，也面臨前所未有的發展機遇和挑戰。物流地產前期投入少、租期較長，投資回報率較高，處在7%~8%左右。現代綜合交通運輸體系發展規劃及“八橫八縱”高鐵規劃已出爐，未來交通網絡的規劃與發展完善為物流地產市場發展提供了空間。但是，物流地產相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低，導致大城市相應用地指標逐年下降。再加上近年來土地成本提升較快，而物流地產投資回收期通常在15年以上，后期招商、運營等專業化運作面臨挑戰。對此，中國指數研究院近期對國內大型物流地產企業開展調研，對拿地、選址等企業關心的問題進行了分析與探討。
　　多方主體參與物流地產市場
        目前，已經有多方力量參與我國物流地產市場。其中，有傳統物流地產商如普洛斯、嘉民、寶灣、宇培等物流巨頭，紛紛進入中國；有傳統房企如萬科、綠地和碧桂園等通過多渠道布局物流地產，引入戰略投資伙伴成立物流地產公司；有金融機構如美國的厚樸基金、香港的RRJ以及新加坡的淡馬錫等投資中國物流市場；還有電商如京東、阿里等也將物流地產作為一個重要的布局點。阿里菜鳥通過自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現代化倉儲設施，建立一張能支撐10萬億元在線零售總額開放的社會化智能物流網絡。
　　擁有土地等資源的企業，通過與擁有豐富運營經驗的物流地產企業合作，可以實現優勢互補，達到項目布局與擴張的發展效果。2017年8月16日，榮盛產業新城與菜鳥網正式簽署《戰略合作意向協議書》，雙方將在固安打造首個京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項目將在倉儲、物流設施設備、跨境物流、園區管理方面等實現智慧化。2017年8月1日，時代商業首次布局物流地產，與寶灣物流開啟戰略合作。時代商業是專門從事商業地產投資、開發、租賃、運營、管理等全產業鏈條的專業公司；寶灣物流將發揮其在物流倉儲開發建設與管理方面的優勢。2016年8月，中集集團與普洛斯簽署戰略合作協議，雙方將發揮中集集團在土地資源儲備、物流裝備制造、物流運輸服務等方面的產業優勢以及普洛斯在現代物流地產及物流服務領域的豐富經驗，在物流地產開發領域建立戰略合作關系。
　　項目布局“立足二線，服務一線”
　　中國指數研究院分析師通過對國內市場份額前十名的物流地產商進行分析發現，一線城市周邊衛星城以及“一帶一路”沿線城市是物流地產布局的首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價以及用工成本上均有較高的性價比，且租金相對較低，有利于承接核心城市外溢需求。因此，大多數物流地產商的布局策略為“立足二線，服務一線”，以后時機成熟再延伸至三四線。
　　物流地產商在進行城市選擇時，通常認為交通便利的城市會蘊含較多機會：一線城市的衛星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、長三角的無錫等；“一帶一路”起點的西安；處于交通大動脈且人均可支配收入較高的成都、南京、沈陽、杭州等。這些城市往往處于“八縱八橫”大通道、港口等交通便利之地，且處于消費聚集地，對于物流地產商來說無疑是最佳之選。
　　當然，不同行業對物流地產選址有不同要求。比如醫藥產品對環境要求比較高，倉儲需要滿足溫度、濕度以及空氣凈化等多方面的要求，而對租金敏感度相對較低，對物流地產的開發建設要求較高；冷鏈倉儲宜首選區域或城市的交通樞紐，因為良好的低溫環境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障，貯藏、運輸及銷售各個環節始終需要良好的低溫環境。
　　未來，物流地產項目布局將進一步集中于一線城市周邊衛星城、“一帶一路”沿線城市以及位于交通大動脈的重點城市。
　　打破“拿地瓶頸”，實現優勢互補
        在土地獲取方面，由于當前重要城市物流用地供應量相對較少，且一些城市在招商引資時，出于規劃、稅收及就業等因素考慮，政府規劃出讓倉儲用地的意愿不強。有些政府專門制定一些限制性指標，如容積率、投資強度、稅收貢獻等硬性指標，這在一定程度上加大了物流企業的拿地難度。
　　對于物流地產而言，目前主流的拿地方式有三種：一是以房企、電商等為代表的行業龍頭，由于較早布局物流地產，積累了一些行業經驗，并借助自身行業品牌優勢提升政府認同度。二是以華南城等為代表的企業，通過招拍掛等方式獲取土地。三是以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。
　　在增量用地規模減少的情況下，企業未來通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實現優勢互補，將成為發展趨勢。